重心北移 聯上發搶灘天母

同時擁有上市建商聯上開發（2537）、上櫃生技股聯上實業（4113）的高雄建商聯上建築集團，多年前陸續入主春池開發、聯上生技兩家上市櫃公司後，積極布局台北、高雄兩地房市，2010起正式在台北市紮根，並推出高雄北上的後第一個處女作─總銷18億元的天母「聯上聽瀑」。

　聯上發總經理李志明昨（8）日表示，聯上發以高雄在地建商之姿，首度揮軍台北市後，已陸續取得士林外雙溪、天母、石牌、士林官邸重劃區等精華地段土地共4塊。

　其中，士林官邸重劃區已取得250坪的住2特土地，是繼鄉林（5531）首度卡位士林官邸重劃區之後，第二家插旗官邸並即將推案的上市建商。其搶地策略，來勢洶洶，頗令外界刮目相看。

　李志明表示，2010年聯上目標是推案近50億元，包括天母「聯上聽瀑」18億元、石牌捷運站旁榮光公園對面20億元、士林官邸重劃區約11億元，在精不在多，建築品質、為客戶帶來創價空間和附加價值才是樹立品牌的關鍵。

　聯上發董事長蘇永義多年前吃下春池、聯上實業，借殼上市後，積極布局高雄市、台北房地產市場。未來聯上發將集中開發台中以北、並精耕台北市；至於聯上實業，則負責台中以南和高雄。

　最近聯上發積極在台北市獵地，其「處女作」天母「聯上聽瀑」也意外熱賣。

　李志明表示，「聯上聽瀑」尚未公開、但17戶就已被預約客滿，「甚至客戶已排隊預約到第3順位，出乎意料之外的好，不過下星期才要真正訂價出來。到時候，每坪一定破百萬元。」聯上發昨天股價也以紅盤作收，上攻到13.5元，大漲逾5％；至於高雄建商獲利不錯的上櫃生技股聯上實業，昨天股價也以25.7元的紅盤作收。特別的是，聯上發最近也悄悄吃下士林官邸重劃區，接近泰北中學的250坪土地，成為繼鄉林之後，即將正式推案的第二家上市建商。

　由於土地分區屬住2特、只能蓋5層樓住宅，因此應為士林官邸重劃區未來首座問世的高級住宅大樓。

內資、台商力拱 台北豪宅交易價量再創新高

受惠於空前低利環境下資金潮及兩岸經貿開放預期心理影響，2009年大台北豪宅市場一甩去年下半年金融海嘯所造成的衰退陰霾，交易價量大幅攀升，根據永慶豪宅事業部統計，無論台北縣市豪宅市場交易量均較去年有20%以上的成長，其中，北縣受升格題材影響，豪宅交易量更較去年大幅成長32%，並以板橋、新店交易最為火熱；另外，觀察近期豪宅交易價格，受內資與台商資金看好後市發展搶進佈局影響，Q4北縣市豪宅平均成交單價均突破去年329房市最高點，北市達每坪59.1萬元、北縣達每坪36.5萬元，紛創歷史新高，豪宅市場再啟新頁。

　永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，今年豪宅市場表現相當亮眼，觀察2009年大台北豪宅市場可發現，具有資金匯流主要豪宅區、單價破百萬豪宅熱銷、投資買盤量增等三大現象，顯示出豪宅市場往強者恆強發展的態勢已越來越明顯，並且，豪宅市場的火熱，吸引大量資金進場佈局，投資買盤佔成交比重正逐漸成長。展望未來，由於2010年兩岸經濟合作架構協議(ECFA)可望簽定訂，預期台灣市場將正式與國際接軌，以往僅為內需的豪宅市場，將有機會獲得國際資金及陸資的青睞，預期外資及陸資買盤將成為新一年豪宅市場能否持續成長的關鍵。

　葉國華表示，由於未來兩岸朝向開放的趨勢已經確立，目前在政府帶頭之下，三通概念區域內的豪宅產品最受到市場矚目，並以北市(信義計畫區、士林天母、中山大直及中正大安)及北縣（新店、板橋）等六大主要豪宅區市場熱度最高。根據永慶豪宅事業部成交資料統計，2009年大台北地區六大主要豪宅市場中，Q4與Q1平均成交單價相較普遍有25%左右漲幅，並且，雖近期豪宅市場陷入盤整，非主要豪宅地區Q4交易價格較Q3已有回檔修正跡象，但六大主要豪宅區表現相對穩健，約仍有5~10%左右的成長幅度，價格穩步攀升，資金匯流入主要豪宅區域跡象相當明顯。

　另外，根據永慶豪宅事業部調查，98年大台北地區一般豪宅轉手成交率約52%，而單價破百萬之頂級豪宅轉手成交率卻高達68%，顯示資產大戶對於量少質精的頂級豪宅情有獨鍾，帶動成交率居於高檔。葉國華表示，未來在兩岸經貿開放時程確立後，可以預見政經情勢將趨於穩定，台灣經濟將可能開始有突破性成長，而未來陸商來台辦公、旅遊等居住需求與國際豪宅比價效應下，台灣目前每坪僅百萬的頂級豪宅價位可謂相對低檔，深具增值補漲潛力，這也是今年以來資金潮及台商資金回流後，首選頂級豪宅為置產標的主要原因。另外，因頂級豪宅產品轉手釋出量極為稀少，2009年平均每月僅約10件釋出到市場中，光是本土企業主及上市櫃老闆需求即無法滿足，若非目前屋主過於惜售，開價普遍較市場預期更高，成交率將可能更高。

北市五大區域 投資首選

2010年的台北市房地產市場，業者看好中山、內湖、大安、信義與士林等地，因人氣持續熱絡，被視為是今年投資置產的首選區。


中山區 套房破60萬


中山區去年拿下台北市買賣移轉棟數第一名，主要原因在於區內套房產品占比高。今年以來台股上漲75％，有不少資金流入不動產市場，投資小套房門檻低，加上銀行對套房貸款成數解禁，中山區房市交易量穩坐台北市冠軍寶座。

台灣房屋長春特許加盟店店長李忠炎表示，部分標榜飯店式管理的產品，兩年前預售時，每坪約在50萬元；現在交屋行情最高可衝破60萬元，漲勢驚人。

李忠炎認為，中山北路沿線及周邊，凡投資報酬率大於4％的產品，都是不錯的投資標的。但要注意的是，大樓的管理是保值關鍵，如果戶數多、出入又複雜的建物，下手前最好再考慮。

內湖區 AIT加持



因文湖線通車與內湖科技園區景氣回春，內湖去年一整年的房地產新聞曝光率破表，不僅是去年的買賣移轉件數亞軍，公告土地現值也是調漲最多的行政區，更是台北市12個行政區中，近六年來的房價漲幅之冠。

去年3月以來，除了內湖捷運周邊店面及住宅看屋人潮暴增一倍，租屋需求也大幅提升。預料這股熱潮，在內科持續湧入就業人潮下，仍不會退燒。

由於後續新聞熱點，是美國在台協會（AIT）將遷入內湖，在AIT效應的加持下，新興的金湖路商圈已有業者喊出今年推案每坪上看90萬元，對周邊的成屋市場有拉抬效果。

大安區 店面最夯


2008下半年的金融海嘯時，大安區的房價跌幅最深；但2009年3月房市Ｖ型反彈後，大安區房價反而一路領漲，房價甚至超越了去年總統大選時的高點。

目前大安區內有都更議題的舊公寓，單價50萬到60萬元，30坪的舊公寓隨便都要1500萬元以上，對於一般受薪階級來說，購屋壓力相當大，未來除非指標型的都市更新案可有明顯進度，否則一般產品再要大幅翻漲恐有難度。

不過大安區的店面產品仍是投資客的最愛；業界傳出，忠孝東路四段的傳統東區黃金商圈，已成為陸資相中的目標。房仲業者建議，本地投資人若口袋夠深，可以搶先卡位東區店面。尤其是捷運站周邊的店面產品，投報率若有3％以上，都值得考慮。

信義區 廣博看好


而買賣移轉棟數，拿下第四名的是信義區。台灣房屋信義松仁特許加盟店店長李信仲分析，信義區內房價受到豪宅拉抬，房價普遍都偏高。

目前可能有落後補漲潛力的區塊，為廣慈博愛院BOT案的周邊。廣慈博愛院位於捷運信義線東延伸段最後一站，預計106年通車，BOT案則預計在104年營運。由於這個區域鄰近信義計畫區，可以享受信義計畫區的生活機能，但房價卻相對便宜，也是2010年值得留意的地點。

士林區 士紙帶動


士紙舊廠的土地開發議題案，讓士紙的股價在2009年猛漲了好幾倍。正式列入台北市政府的「台北好好看」計畫後，也有助於舊廠開發案進度的推動。再加上SOGO天母店去年開幕後，帶動新一波人潮來士林，讓士林區房價再擁上漲的動能。

由於陸客來台必經的台灣三大夜市之首，就是士林夜市，劍潭站、士林捷運站以及中正路周邊的店面成為兵家必爭之地。今年只要陸資話題持續發燒，士林的房價就有強勁支撐力道。

聰明破解高房價 40歲以前一定要買屋

觀念一／買房就像買保險，越早越好

面對飆漲的房價，中央銀行總裁彭淮南幾度發出警語，行政院也提出續辦青年安心成家方案、興建「平價住宅」等因應措施。不過高房價已是既定事實，興建平價住宅也緩不濟急；與其坐等房價下跌或政策救濟，專家們普遍建議民眾應該「自力救濟」，畢竟失敗的無殼蝸牛運動就是血淋淋的教訓，除非打定主意一輩子不買房子，否則永遠都不要坐以待斃。

「怨不如願」，房地產投資暢銷書籍作者田大權指出，這是一個很好的觀念，可以分成兩方面來闡述。第一是「甘願就贏」，唯有認清現實、接受事實，才能擺脫自怨自艾的心態，積極尋找解決之道；第二是「許下心願」，期許自己在四十歲之前成家立業，然後逐夢踏實，有計畫、有步驟地完成夢想，擺脫無殼蝸牛的宿命。

他進一步解釋，要趕在四十歲以前完成購屋的人生大事，是因為一般房貸期限是二十年，而多數人在六十至六十五歲退休，合理的情況是在退休前繳清房貸，避免沒有工作後還要挪用養老金去繳房貸，如此才能沒有後顧之憂當個快樂退休族。財經新聞主播陳斐娟也以過來人身分，建議年輕人就是要「just do it」！因為買房子就像買保險，越年輕開始越好。

在台北市工作、生活，目前單身的陳可欣，就是正向思考、積極面對高房價難題的好例子。陳可欣原本和妹妹各自在台北市租屋，眼看房價一年高過一年，她心想反正離不開台北，終究是要有一個自己的窩，因此儘管收入不高，她仍積極透過仲介尋找合適的房子。最近她的努力終於有了回報，日前陳可欣在信義區知名社區挹翠山莊旁，買了十五年屋齡的電梯大樓，面積二十三坪、每坪單價僅三十五萬元，換算總價約八百萬元。

觀念二／月入五萬元就能進住北市

陳可欣現在和妹妹一起搬進新房子，她很滿意她的新家，除了鄰近信義計畫區，購物、休閒都很方便之外；最重要的是採光良好，而且一開窗四面都是綠意盎然的景觀。儘管每個月房貸本利攤還要繳三萬多元，超過兩人薪水的一半，負擔著實不輕，但她還是覺得很值得。

住展房屋網總監陳韻如表示，房價其實沒有大家想像中的高不可攀，陳小姐的例子就是證明。許多人可能不相信，只有八百萬元的預算，也可以在台北市最精華的信義計畫區周邊，找到合適的好房子；她建議大家如果是自用需求，就不要嫌房子貴，人人都想便宜買好屋，其實只要努力挖一定挖得到。

三十二歲、在國中任教的林冠和，是另一個積極找殼成功的案例。結婚三年多的他，原本非常積極找房子，看遍了新莊、土城、泰山等地，卻一直找不到適合的物件，一度讓他有強烈的倦怠感。○八年十一月，台灣仍籠罩在金融海嘯的陰影中，他覺得似乎是個不錯的時機，剛好朋友介紹了板橋重慶國小旁的新成屋個案，他看過之後也覺得環境、生活機能都不錯；不過當時建商態度很硬，開價超出他的預算範圍，因此並未成交。

○九年農曆年後，不死心的他又回去看同一個案子，並陸續帶了父母、岳父母等親友去看了好幾回，建商也感受到他真的想買的誠意。就這樣磨了一個多月，雙方前後談了三、四次，終於在三月順利簽約，讓他以每坪二十萬元以下的優惠價格，買到近四十坪的大三房，含車位總價約八百五十萬元..

20天賣光…天母首宗都更動土

台北市天母地區首宗都市更新案「國揚天母」昨天舉行動土典禮，雖然成交單價90萬元未創新高，但卻寫下都更地主最多、都更整合時間最久、天母豪宅史上賣最快、第一個樣品屋尚未完工房子就賣完的五項第一。

國揚三年前開始整合北市中山北路六段與忠誠路口都市更新案，是台北市政府核定的天母首宗都市更新案，去年11月底開始銷售，20天就宣告可售20戶全部賣完。

國揚創辦人侯西峰表示，天母已無大面積土地，國揚天母基地832坪，是國揚與天母第一個都市更新案，第一任建商開發八年沒有成功，後來他接手下來，前後整合時間長達13年，不但是都更市場最久，合作地主高達70餘位也是台灣都市更新市場首見。

近期與侯西峰共同投資房地產的英業達集團會長葉國一、中鋼前董事長林文淵與台銀前董事長蔡哲雄，昨天都出席國揚天母動土典禮。

中鋼前董事長林文淵卸任後，因為熟稔鋼鐵市場運作，在好友侯西峰力邀之下，目前已經轉赴漢來集團旗下營造廠金協興任職。蔡哲雄則是在國揚擔任顧問，提供財務專業。

國揚總經理彭邵齡指出，國揚天母銷售金額16億元，原本打算在今年6月才要動工，提前半年動土可望加速完工比例法入帳，有助於國揚今年要在汐止與南港推案資金動力。

超搶手 國揚鄉林售屋雙響炮

元旦假期後2010年上班第一天，建築業就連番鳴出「雙響炮」！國揚實業（2505）實際負責人侯西峰、與英業達集團會長葉國一合作攜手的第二個指標案「國揚天母」，2010年首開紅盤、未演先轟動，未公開就賣光謝幕，刷新國揚推案的銷售速度最快紀錄。

　除國揚「國揚天母」開出紅盤外，鄉林建設（5531）台北縣新莊「鄉林淳風」則是台北縣指標案，同樣也是還沒公開銷售、就提前銷售一空，預計今（5）日將舉行結案謝幕典禮，與「國揚天母」兩大案都是未演先轟動，也呈現今年房市開春的好兆頭。

　國揚昨日一早舉行「國揚天母」動工典禮，國揚實業實際負責人侯西峰、英葉達集團會長葉國一、日盛金控董事長陳棠、國揚總顧問林文淵以及國揚董事長林子寬、總經理彭邵齡、新聯陽實業董事長涂煌鎮等人，統統到齊，也宣示國揚將在2010年邁向另一階段快速成長期。

　國揚昨日股價也在價、量上，同步上演慶祝行情，盤中急拉攻上17.45元的漲停板，成交張數放大到1.8萬多張。

　久違而低調的侯西峰特別選在2010年第一個上班日宣布喜訊，表示「國揚天母」座落在天母的大門，創下許多「第一」的紀錄，包括天母第一個都市更新案、國揚第一個都更案、國揚合作地主人數最多的案子、也是國揚銷售速度最快的案子。所以沒打任何廣告、樣品屋沒作好，就全數銷售一空。

　葉國一表示，他是「國揚天母」的承購戶，以往作高科技產業，總是自嘲叫做「毛3到4」（茅山道士），因為毛利只有3到4％，作得很辛苦；有幸與侯西峰結緣展開合作之，相信今年70歲、人生才開始的他，未來人生道路還有很長一段路要和侯西峰一起合作走下去。

　彭邵齡表示，「國揚天母」是天母第一件都市更新案、緊鄰太平洋Sogo百貨天母館旁，在新聯陽實業代銷操盤之下，12月中接待中心的樣品屋還沒搭好，總銷15億元，竟然就以傳奇的驚人速度全部銷售一空，每坪實際成交價高達90萬元、頂樓的樓中樓甚至高達突破100萬元大關，可謂「未演先轟動」震驚不少房地產同業。

買房理財 逾4成民眾看好今年房市

回顧2009台灣房市，在不看好的情況下，量跟價卻是一路成長，成為全台最熱門的投資工具。


根據房仲調查，資金行情效應，以投資為目的的買方，不斷加碼進場，不過北市房價持續上揚，台北縣已經成為投資客優先選擇的區域；再看今年，則有4成以上的受訪者認為，第三季房價將因兩岸經貿交流頻繁，而呈現反轉。